Bienvenidos todos los inversionistas ¿Estás listo para dar el siguiente paso?

Cap Rate en español significa Tasa de Capitalización y es una herramienta financiera que mide la relación entre el desempeño neto obtenido en el transcurso de un tiempo en relación con la inversión total realizada.

• La tasa de capitalización representa el desempeño esperado, en esta situación generado por un inmueble, en un año de explotación descontando los gastos de administración y financiación incurridos.
• El Cap Rate representa el desempeño neto esperado o generado por un inmueble en el transcurso de un tiempo de explotación, por lo general un año.

Entre otras cosas, si adquirimos una propiedad en $200.000.000, y la renta por mes estimada es de $700.000, percibiríamos capital cada un año de $8.400.000, que nos daría un Cap Rate hecho más simple de 4,2% anual, cifra sobre la cual deberíamos utilizar los costos de administración para conseguir un Cap Rate real.

El beneficio tributario de rebaja de intereses, contemplado en el Art. 55 Bis de la Ley de Rentas, permite a todas las personas que declaran su renta en abril rebajar los intereses pagados desde su Impuesto Global Complementario.

Ejemplo:

Una persona tiene un crédito hipotecario en el cual paga dividendos por $220.000, de los cuales $120.000 son intereses y los otros $100.000 son capital.

Por otra parte, esta persona gana $1.500.000 cómo dependiente y además percibe boletas por $300.000 al mes.

Según los datos anteriores, tributa $1.800.000 al mes y $21.600.000 al año, por los cuales pagó impuestos sobre esa renta.

El beneficio tributario permite rebajar todos los intereses de sus ingresos, los que en este caso serían $1.440.000 ($120.000 en intereses al mes, por un año).

El total de ingresos tributados en este caso fueron $21.600.000, menos la rebaja de $1.440.000 el ingreso total anual queda en $20.160.000.

Debido a que pagó impuestos por $21,6 millones y debió haberlo hecho en este caso por $20,1 millones, el fisco le devolverá el impuesto pagado en exceso, esto es, $216.000.

El IVA —o Impuesto al Valor Agregado— es un impuesto añadido al costo de la adquisición de bienes o al usar ciertos servicios: en el caso del IVA inmobiliario, este afecta a las transacciones de inmuebles.

Este impuesto inmobiliario puede afectar a algunos compradores, dependiendo de las características de la propiedad a adquirir.

El IVA inmobiliario afecta a las empresas constructoras, inmobiliarias y personas que realicen ventas y transacciones de bienes raíces de manera habitual.

Diversas situaciones que pueden indicar la exención del pago de IVA inmobiliario, las cuales según el SII pueden ser:

• El vendedor no es habitual, es decir, no se dedica a la compraventa de inmuebles.
• Contar con promesa celebrada válidamente antes del 1 de enero de 2016.
• La propiedad tiene permiso de edificación otorgado con anterioridad al 1 de enero de 2016 y su construcción finalizó durante ese año.
• Si un contribuyente es beneficiario o beneficiaria del subsidio a la vivienda.
• Si se trata de la venta de un terreno, la ley excluye a estos del pago de IVA inmobiliario.

En todas las otras situaciones sí se debe pagar el IVA correspondiente.

Para compra en blanco o verde: se debe contar con el valor de la reserva, la cual puede variar dependiendo del proyecto, capacidad del pago de la cuota del pie, la cual es de manera mensual. Además del valor de la asesoría el cual oscila entre el 0,5 y 1% del valor de la propiedad.

Para compra en entrega inmediata: se debe tener al menos la diferencia entre lo que me presta el banco y el valor de la propiedad, esto puede oscilar entre 30% o 10% dependiendo de la institución financiera. Estos montos se pueden pagar hasta 18 cuotas precio contado con TC y también se debe tener en cuenta la provisión para los gastos operacionales, que podrían oscilar entre 1.000.000 dependiendo el valor de la propiedad.

Si tu situación financiera con la institución financiera es la suficiente para obtener una aprobación hipotecaria no hay problema. Tampoco lo hay si el pago de la propiedad es realizado de forma particular, por lo tanto, no existe un límite.

El crédito hipotecario, es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra de una vivienda. La propiedad adquirida queda en garantía o “hipotecada” a favor de la entidad financiera para asegurar el cumplimiento del crédito.

1. Tener una renta compatible con el dividendo que se va a pagar, esto es normalmente, no superior al 25% de la renta líquida mensual.
2. Tener un nivel de endeudamiento compatible con el crédito que se solicita.
3. Tener un comportamiento comercial intachable.
4. Tener edad y salud compatibles para la obtención de un seguro de desgravamen.
5. Presentar un estado de situación debidamente respaldado con documentos.

1. Pago de dividendos
   Estas constituyen las cuotas consideradas para pagar el crédito hipotecario a la institución financiera, el primer dividendo se comienza a pagar al mes subsiguiente de la firma de la escritura, o bien de acuerdo a lo pactado con la institución financiera que otorgó el crédito. Es importante señalar, que los dividendos informados previamente al momento de firmar la escritura son de carácter referencial, el valor exacto lo conocerá en el mismo momento de la firma de la escritura.
2. Gastos Operacionales
   Se estiman al inicio del crédito y deben ser pagados una sola vez, estos son:
   • Gastos de tasación de la vivienda
   • Estudios de título
   • Gastos notariales
   • Confección de escritura
   • Impuesto al mutuo
   • Inscripción en el conservador de bienes raíces

Es el monto de interés cobrado en el pago mensual de un préstamo; generalmente expresado como porcentaje mensual o anual.

Existen 3 tipos de tasa de interés para los créditos hipotecarios.

• Tasa variable: es la tasa pactada que se modifica mensualmente de acuerdo a un factor variable (es la menos usada).
• Tasa fija: es la tasa de interés que se aplica al crédito y es fija para todo el período del crédito.
• Tasa mixta: se pacta con una tasa de interés fija para los primeros años, y para los siguientes años una tasa de interés variable.

El Decreto con Fuerza de Ley 2 (DFL 2) es una normativa que toca a las viviendas con menos de 140 m² de superficie útil. El valor de la propiedad no es relevante para esta clasificación.

Son cinco sus beneficios, los tres primeros, sólo son para viviendas DFL 2 nuevas.

• Rebaja del 50% al arancel del Conservador de Bienes Raíces.
• Rebaja del 50% de la tasa de timbres y estampillas.
• Exención del impuesto a la herencia y donaciones: Quién compra una vivienda DFL 2, puede dejarla como herencia y el inmueble no va a tener que pagar impuesto. La donación (en vida) tampoco va a pagar impuesto. En ambos casos, siempre que la vivienda haya sido adquirida en primera compra por el causante o donante, según el caso.

En cuanto a los dos beneficios restantes, ellos favorecen tanto a viviendas nuevas como usadas. Ellos son:

• Rebaja del 50% de las contribuciones, este beneficio depende de los metros cuadrados de cada vivienda:
  • 70 m² o menos, la rebaja es por 20 años,
  • Entre 71 y 100 m², la rebaja es por 15 años,
  • Entre 101 y 140 m², la rebaja es por 10 años.

• Ingresos por arriendo libres de impuesto: Los ingresos por explotación de un DFL 2 (como el arriendo), están libres de impuesto a la renta. Esta franquicia no se extingue con el tiempo, a menos que la propiedad pierda su condición de DFL 2.